Pokaż PANEL Ukryj PANEL
Zapraszam do kontaktu pod numerem tel. kom. 511-417-929 Dorota Hutnik Wycena nieruchomości Wrocław Brzeg Rzeczoznawca Majątkowy Dorota Hutnik - Wycena nieruchomości - Wrocław Brzeg

Dorota Hutnik Wycena Nieruchomości

Rzeczoznawca Majątkowy

Firma prowadzona przez Rzeczoznawcę Majątkowego Dorotę Hutnik realizuje wyceny nieruchomości w postaci operatów szacunkowych i opinii w zakresie wszystkich rodzajów nieruchomości dla różnych podmiotów. W ofercie znajdą Państwo wycenę nieruchomości komercyjnych, mieszkalnych, zabudowanych, niezabudowanych, rolnych, leśnych i innych, jak również wycenę do różnych celów: wycena pod zabezpieczenie wierzytelności (wycena pod kredyt), wycenę mienia zabużańskiego (wycena rekompensaty), wycena do podziału majątku i inne. Głównym obszarem wykonywa-nia wycen nieruchomości jest Wrocław (Krzyki, Fabryczna, Śródmieście, Stare Miasto, Psie Pole) i okolice oraz Brzeg i okolice.

Aktualności i artykuły

2020-01-26

Podejście dochodowe

Kolejnym z podejść stosowanych do określania wartości nieruchomości, które chciałabym omówić w niniejszym artykule jest podejście dochodowe.

Jak przy pozostałych podejściach, już sama nazwa mówi za siebie o jego charakterze i je definiuje. Przy określaniu wartości nieruchomości istotny jest dochód jaki uzyskuje się lub można uzyskać z nieruchomości wycenianej. Dochody takie uzyskuje się m.in. z czynszów najmu, dzierżawy, z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości jak i wpływów pozaczynszowych np. pochodzących z udostępniania nieruchomości lub jej części pod reklamę. Jak widać podejście to stosuje się „przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.” Jest to fragment definicji podejścia dochodowego zawartej w Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Takimi nieruchomościami mogą być np. nieruchomości biurowe, handlowe, magazynowe czy przemysłowe. Pierwsza część wyżej przytoczonej definicji (art. 153 ust. 2) mówi o założeniu przy jakim stosuje się podejście dochodowe do określania wartości nieruchomości i brzmi następująco „Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości”. Zatem znajomość dochodu jaki można uzyskać z nieruchomości wycenianej jest nieodzowna, aby było możliwe zastosowanie podejścia dochodowego. W podejściu tym wykorzystuje się elementy podejścia porównawczego, gdyż aby określić dochód możliwy do uzyskania z nieruchomości wycenianej, konieczne jest przeanalizowanie rynku pod kątem nieruchomości podobnych i uzyskiwanych przez nie dochodów.

Przy zastosowaniu podejścia dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Metodami stosowanymi w ramach podejścia dochodowego są: metoda inwestycyjna i metoda zysków, a te z kolei dzielą się na techniki: kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni dochodów.

W niniejszym artykule przybliżono istotę podejścia dochodowego. Pozostałe podejścia, które stosowane są przy określaniu wartości nieruchomości tj. kosztowe i mieszane omówię w kolejnych artykułach. Podejście porównawcze omówiłam w artykule z 04.01.2020r.

Opracowano z wykorzystaniem Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Autor: Dorota Hutnik

Słowa kluczowe: wycena nieruchomości wrocław brzeg, określanie wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, podejścia, metody, techniki określania wartości nieruchomości, rodzaje wartości nieruchomości

2020-01-04

W jaki sposób określa się wartość nieruchomości?

Istnieją różne sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny. Podejścia dzielą się następnie na metody wyceny, a te zaś na techniki wyceny. Poniższa grafika prezentuje omawiany podział.

podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości

Podejście porównawcze

W niniejszym artykule skupimy się na jednym z podstawowych podejść do wyceny – podejściu porównawczym. Już sama nazwa podejścia wskazuje na zasadę jego działania, która polega właśnie na „porównywaniu”. A porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny z nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu. Aby owo porównanie było możliwe, konieczna jest znajomość cech zarówno nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości, które Rzeczoznawca majątkowy uznał za do niej podobne. Oprócz cech tych nieruchomości muszą być znane również ich ceny transakcyjne tj. wynikające z aktu kupna-sprzedaży nieruchomości oraz warunki w jakich zostały zawarte. Wszystkie powyższe czynności dokonuje się w myśl założenia, że wartość nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, „odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego”. Jest to fragment definicji podejścia porównawczego zawartej w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dalsza część tej definicji (art. 153 ust. 1) brzmi następująco: „Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.” Definicja ta wyjaśnia zatem konieczność znajomości cen i cech nieruchomości podobnych i co więcej różnic pomiędzy nieruchomościami pod względem określonych cech, wpływających na poziom cen. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego określa się wartość rynkową nieruchomości, a wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

W niniejszym artykule przybliżono istotę podejścia porównawczego. Pozostałe podejścia, które stosowane są przy określaniu wartości nieruchomości tj. dochodowe, kosztowe i mieszane omówię w kolejnych artykułach.

Opracowano z wykorzystaniem Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Autor: Dorota Hutnik

Słowa kluczowe: wycena nieruchomości wrocław brzeg, określanie wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy wrocław, rzeczoznawca majątkowy brzeg, podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości, podejście porównawcze

2019-12-26

Rodzaje wartości nieruchomości

rodzaje wartości nieruchomości

W artykule z 27.11.2019r. wspominałam o różnych rodzajach wartości nieruchomości. W niniejszym artykule chciałabym ten wątek przybliżyć i rozwinąć. Rzeczoznawca Majątkowy w wyniku wyceny dokonuje określenia różnych rodzajów nieruchomości. Mówi o tym art. 150 ust. 1 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami. Rodzajami wartości nieruchomości, określanymi w wyniku wyceny nieruchomości są:

  • 1) wartość rynkowa,
  • 2) wartość odtworzeniowa,
  • 3) wartość katastralna.
  • 4) inne rodzaje wartości przewidziane w odrębnych przepisach.
  • Wartość rynkowa

    Definicję wartości rynkowej nieruchomości zawiera art. 151 ust.1 ugn, a brzmi ona następująco: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.” Warto dodać, iż wartość tę „określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.” (art. 150 ust. 2 ugn).

    Wartość odtworzeniowa

    Zgodnie z art. 151 ust.2 „Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia”. A dla jakich nieruchomości określa się wartość odtworzeniową? Wartość tę „określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.” (art. 150 ust. 2 ugn).

    Wartość katastralna

    Wartość katastralną definiuje art. 151 ust.3 ugn „Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.” A dla jakich nieruchomości określa się wartość katastralną? „Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.” (art. 150 ust. 3 ugn).

    Określenia powyższych wartości dokonują Rzeczoznawcy majątkowi, a rodzaj wartości nieruchomości jest wynikiem zastosowanego sposobu wyceny (podejścia do wyceny). Podejścia te „są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.” (art. 152 ust.1 ugn.), a przybliżę wspomniane podejścia w kolejnym artykule.

    Mam nadzieję, że powyższy artykuł w prosty i czytelny sposób przybliżył Państwu temat rodzajów wartości nieruchomości.

    Opracowano z wykorzystaniem Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

    Autor: Dorota Hutnik

    Słowa kluczowe: wycena nieruchomości wrocław brzeg, określanie wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy, podejścia, rodzaje wartości nieruchomości

    2019-12-12

    Jednym z rodzajów wycen, którymi się zajmuję jest wycena nieruchomości w związku z wydawanymi postanowieniami Wojewody dotyczącymi rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej tzw. mienie zabużańskie

    W związku z tym, iż jest to temat mi bliski i chciałabym mu poświęcić więcej uwagi, zapraszam do zapoznania się z artykułami zamieszczonymi → tutaj

    2019-11-27

    Kim jest Rzeczoznawca majątkowy i czym się zajmuje ?

    rzeczoznawca majątkowy wrocław

    Często wiele osób błędnie interpretuje działalność zawodową, którą wykonuję z działalnością, jaką wykonuje pośrednik w obrocie nieruchomościami. Osoby te zainteresowane są zakupem, sprzedażą bądź najmem nieruchomości i pytają mnie o usługi związane z tym zakresem. Podejrzewam, że samo słowo „nieruchomość” rodzi takie, a nie inne skojarzenia. Pragnę zatem w tym artykule przybliżyć Państwu działalność związaną z wyceną nieruchomości, a co za tym idzie sylwetkę Rzeczoznawcy majątkowego. Owszem jako Rzeczoznawca majątkowy sporządzam analizy rynku nieruchomości m.in. na podstawie badania preferencji potencjalnych klientów i uczestników rynku, informacji o cenach, stawkach czynszów oraz warunkach zawierania transakcji kupna-sprzedaży, a także na podstawie badania charakterystyki rynku pod względem m.in. właściwości lokalizacyjnych, ustaleń zawartych w dokumentach planistycznych. Opisana powyżej analiza stanowi przede wszystkim podstawę procesu wyceny nieruchomości.

    Czym zatem jest wycena nieruchomości?

    Odwołać się należy do definicji zawartej w Art. 4. Punkt 6) ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej zwana jako Ugn) , która mówi, że ilekroć w ustawie jest mowa o „wycenie nieruchomości – należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości” , natomiast kolejny punkt 6a) mówi o tym, iż ilekroć w ustawie jest mowa o „określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości;”.

    Istnieją różne rodzaje wartości nieruchomości, ale kwestii tej nie będę zgłębiała w niniejszym artykule.

    Pojawia się teraz pytanie kim jest Rzeczoznawca majątkowy i czym się zajmuje?

    Określaniem wartości nieruchomości zajmuje się Rzeczoznawca majątkowy, a jego działalność uregulowana jest przepisami prawa i aby móc wykonywać zawód Rzeczoznawcy majątkowego osoba fizyczna musi posiadać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Ministra Inwestycji i Rozwoju i być wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

    Rzeczoznawca majątkowy oprócz określania wartości nieruchomości dokonuje określenia wartości maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. [art.174 ust.2 Ugn].

    Zgodnie z Art. 156. ust. 1. Ugn „Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.” Rzeczoznawca majątkowy może ponadto zgodnie z Art. 174 ust. 3a "sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

  • 1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
  • 2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
  • 3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
  • 4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
  • 5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
  • 6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
  • 7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
  • 8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości."
  • W niniejszym artykule warto również dodać, że wartość nieruchomości określa się dla różnych celów (m.in. zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy, kupna-sprzedaży, zniesienia współwłasności, rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami rzeczpospolitej polskiej tzw. mienie zabużańskie, ubezpieczeniowe i inne.), jako przedmiotu różnych praw (własność, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo), a także dla różnego rodzaju i przeznaczenia nieruchomości (nieruchomości gruntowe zabudowane/niezabudowane, mieszkalne/komercyjne/rolne/leśne). Określeniu wartości podlegają również nakłady i szkody na nieruchomości.

    Mam nadzieję, że powyższy artykuł w prosty i czytelny sposób przybliżył Państwu działalność zawodową Rzeczoznawcy majątkowego.

    Opracowano z wykorzystaniem Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

    Autor: Dorota Hutnik

    Słowa kluczowe: wycena nieruchomości, określanie wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, operat szacunkowy

    🏡Wycena nieruchomości Wrocław 🏡Wycena nieruchomości Brzeg 🏡Sporządzanie operatów szacunkowych nieruchomości 🏡Wycena lokali użytkowych 🏡Wycena nieruchomości komercyjnych 🏡Wycena działek rolnych, leśnych 🏡Wycena mienia zabużańskiego 🏡Wycena służebności przesyłu 🏡Inwentaryzacje budynków 🏡Wycena nieruchomości Wrocław 🏡Wycena nieruchmości Brzeg 🏡Operaty szacunkowe Wrocław 🏡Rzeczoznawca Majątkowy Wrocław Wycena dla banku 🏡Wycena przedsiębiorstw Wrocław 🏡Wycena przedsiębiorstw Brzeg 🏡Wycena terenów inwestycyjnych 🏡Wycena biura magazyny hale 🏡Reczoznawca majątkowy Wrocław 🏡Reczoznawca majątkowy Brzeg 🏡Wycena nieruchomości Wroclaw 🏡Wycena mieszkania wrocław 🏡Wycena domu wrocław 🏡Wycena działki wrocław 🏡Wycena mieszkania brzeg 🏡Wycena domu brzeg 🏡Wycena działki brzeg 🏡Rzeczoznawca nieruchomości Wrocław 🏡Rzeczoznawca nieruchomości Brzeg 🏡Wycena nieruchomości Wrocław Krzyki 🏡Wycena nieruchomości Wrocław Fabryczna 🏡Wycena nieruchomości Wrocław Stare Miasto 🏡Wycena nieruchomości Wrocław Śródmieście 🏡Wycena nieruchomości Wrocław Psie Pole

    Ta strona używa plików cookies.    Polityka Prywatności    AKCEPTUJĘ